10月15日，由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合開(kāi)展，中物研協(xié)具體實(shí)施的《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》正式發(fā)布，“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”及“各細(xì)分業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)榜單”同期揭曉。

本報(bào)告旨在通過(guò)科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、評(píng)價(jià)方法和專業(yè)分析研究，建立一套監(jiān)測(cè)、分析和反映企業(yè)和行業(yè)發(fā)展軌跡的發(fā)展指數(shù)體系，激勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)，發(fā)揮頭部企業(yè)的示范引領(lǐng)作用，加快推動(dòng)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。報(bào)告數(shù)據(jù)由企業(yè)申報(bào)，經(jīng)地方協(xié)會(huì)核準(zhǔn)，測(cè)評(píng)中心選取行業(yè)優(yōu)秀的500家企業(yè)作為樣本，進(jìn)行測(cè)評(píng)研究。本研究希望通過(guò)測(cè)評(píng)研究工作，能為政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)提供有力的參考依據(jù)，也希望社會(huì)各界對(duì)測(cè)評(píng)研究工作給予指導(dǎo)和建議，測(cè)評(píng)中心將進(jìn)一步提升樣本質(zhì)量、有效核實(shí)數(shù)據(jù)信息、科學(xué)調(diào)整指標(biāo)體系、準(zhǔn)確運(yùn)用測(cè)評(píng)方法，逐步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)的研究工作。

一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新格局

全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模及區(qū)域分布

2018年，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，增長(zhǎng)率13.2%。

2008-2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模

2018年全國(guó)各省市物業(yè)管理規(guī)模分布情況

全國(guó)物業(yè)行業(yè)收入規(guī)模及增長(zhǎng)

2018年，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總收入7043.63億元，比2017年增加1036.4億元，增長(zhǎng)17.25%。隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同步增加。

2008-2018年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量及分布

2018年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共12.7萬(wàn)家，比2017年增加0.9萬(wàn)家，增長(zhǎng)率7.2%。山東省、廣東省、江蘇省、河北省和河南省企業(yè)數(shù)量均超過(guò)7000家，分別為1.07萬(wàn)、1.02萬(wàn)、0.9萬(wàn)、0.75萬(wàn)和0.7萬(wàn)家。

全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量及分布

全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員及構(gòu)成

2018年，全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員約983.7萬(wàn)人，比2017年增加8.7%，新增79.0萬(wàn)人。

其中，廣東省、上海市、江蘇省和山東省從業(yè)人員位居前四，均超過(guò)50萬(wàn)人，分別為111.3萬(wàn)、89.0萬(wàn)、78.0萬(wàn)和64.4萬(wàn)。湖南省、四川省、北京市、浙江省、河南省、重慶市、河北省、黑龍江省、云南省、安徽省從業(yè)人員均超過(guò)30萬(wàn)人。

2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量

二、物業(yè)管理行業(yè)、企業(yè)發(fā)展指數(shù)及趨勢(shì)

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)及趨勢(shì)

測(cè)評(píng)中心以各地方行業(yè)協(xié)會(huì)申報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從物業(yè)管理行業(yè)的管理規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入等方面，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的基本狀況、發(fā)展規(guī)律進(jìn)行量化評(píng)價(jià)，測(cè)算出物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展指數(shù)。

以2010年指數(shù)基期值為100點(diǎn)，2018年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)達(dá)到247.2點(diǎn)，相比2010年提高147.2個(gè)點(diǎn)，指數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率11.98%，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)保持持續(xù)穩(wěn)定提升的態(tài)勢(shì)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2010-2018年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)趨勢(shì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)及趨勢(shì)

測(cè)評(píng)中心以年度領(lǐng)先的物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、管理規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量等維度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)狀況發(fā)展規(guī)律進(jìn)行量化評(píng)價(jià)，測(cè)算出物業(yè)服務(wù)企業(yè)PMDI 100發(fā)展指數(shù)。

以2010年P(guān)MDI100指數(shù)基期值為100點(diǎn)，2018年P(guān)MDI 100指數(shù)達(dá)到720.4點(diǎn)，指數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)28.00%。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)來(lái)看，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力穩(wěn)步提升，在管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、服務(wù)質(zhì)量等多方面均取得明顯的成效。

今年測(cè)評(píng)中心首次將行業(yè)前500家企業(yè)數(shù)據(jù)納入樣本，對(duì)經(jīng)營(yíng)收入、管理面積、服務(wù)質(zhì)量等維度量化評(píng)價(jià)，經(jīng)測(cè)算2018年P(guān)MDI 500指數(shù)為1113.5。

2010-2018年P(guān)MDI 100指數(shù)趨勢(shì)

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)測(cè)評(píng)

數(shù)量：廣東、北京、上海、安徽名列前茅

本次研究甄選出在經(jīng)營(yíng)情況、管理規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量等多方面表現(xiàn)突出的500家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

從區(qū)域分布情況看，華東區(qū)域500強(qiáng)企業(yè)188家，占比37.6%，分布數(shù)量最多；其次華南區(qū)域，企業(yè)數(shù)量100家，占比20.0%；華北區(qū)域，企業(yè)數(shù)量77家，占比15.4%；華中和西南區(qū)域500強(qiáng)企業(yè)分別為57家和47家，分別占比11.4%和9.4%。

此外，東北區(qū)域和西北區(qū)域500強(qiáng)企業(yè)分別為16家和15家，分別占比3.2%和3.0%。

2018年500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域分布

從500強(qiáng)企業(yè)省份分布情況看，超八成的企業(yè)集中在廣東省、北京、上海、安徽省、江蘇省等12個(gè)省市。

重點(diǎn)城市500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量分布

受物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素的影響，目前我國(guó)500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域分布差異明顯，呈現(xiàn)東南強(qiáng)，西北弱的格局。

此外，500強(qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域聚集的趨勢(shì)，重點(diǎn)城市集聚眾多優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有助于區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作與資源共享，共同促進(jìn)區(qū)域物業(yè)管理的提升，助力服務(wù)居民美好生活。

管理規(guī)模分析

（1）在管面積118.87億平方米，集中度42.56%

得益于政策、關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司的支持、企業(yè)市場(chǎng)化拓展能力的增強(qiáng)及資本市場(chǎng)的助推，500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極推進(jìn)全國(guó)化布局，管理半徑不斷拓寬，管理規(guī)?？焖偬嵘?/p>

2018年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目70403個(gè)，管理面積118.87億平方米，占2018年物業(yè)行業(yè)管理總面積的42.56%，集中度進(jìn)一步提升。

500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理項(xiàng)目141個(gè)，平均管理面積2377.35萬(wàn)平方米，單項(xiàng)目貢獻(xiàn)面積約16.88萬(wàn)平方米。

500強(qiáng)企業(yè)自身也在分化加劇，行業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)積累，管理面積不斷拓展。其中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)41514個(gè)，管理面積總值80.08億平方米，在2017年（59.81億平方米）量級(jí)的基礎(chǔ)上仍增加33.89%。

同時(shí)，2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目和管理面積占500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目和管理面積比例分別為58.97%和67.37%，聚集了500強(qiáng)企業(yè)過(guò)半的管理項(xiàng)目和管理面積。

此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高至28.67%，較2017年增長(zhǎng)4.42個(gè)百分點(diǎn)，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，行業(yè)管理規(guī)模集中度處于加速提升的階段。

2017-2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模及增速（億平方米）

（2）大物業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，企業(yè)業(yè)態(tài)多元拓展

在住宅領(lǐng)域建立了優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)如綠城、保利、金科等希望將優(yōu)勢(shì)從住宅業(yè)態(tài)廣泛延伸，紛紛在物業(yè)管理細(xì)分業(yè)態(tài)上布局，而大量的非地產(chǎn)關(guān)聯(lián)型企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，也選擇了走向住宅之外的更多細(xì)分業(yè)態(tài)。

當(dāng)前，住宅物業(yè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要的布局業(yè)態(tài)，500強(qiáng)企業(yè) 95.6%的企業(yè)布局了該業(yè)態(tài)，包括恒大金碧物業(yè)、時(shí)代物業(yè)、康景物業(yè)、華僑城物業(yè)在該領(lǐng)域著力發(fā)展。

此外，布局辦公寫(xiě)字樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的企業(yè)數(shù)量占比分別為93%和74%，業(yè)態(tài)布局也較為廣泛，中航物業(yè)、金融街物業(yè)、公誠(chéng)設(shè)備資產(chǎn)服務(wù)、誠(chéng)信行、網(wǎng)信物業(yè)等在辦公寫(xiě)字樓物業(yè)領(lǐng)域具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

學(xué)校物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾場(chǎng)館物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他物業(yè)分別占比62.8%、54.4%、47.2%、41.6%和48.8%。東吳物業(yè)、幸?；鶚I(yè)、新大正物業(yè)、愛(ài)瑪客等分別成為各專業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)先企業(yè)。

2018年500強(qiáng)企業(yè)布局各業(yè)態(tài)企業(yè)數(shù)量占比

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理業(yè)態(tài)全面拓展，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。2018年，500強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)管理項(xiàng)目34218個(gè)，管理面積75.46億平方米，占比63.48%，處于物業(yè)管理業(yè)態(tài)的主導(dǎo)地位；辦公寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)三者的管理面積占比之和超過(guò)20%，為細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)域布局較為廣泛的業(yè)態(tài)。

此外，學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾場(chǎng)館物業(yè)和其他物業(yè)，管理面積分別占比5.30%、1.72%、1.50%和6.71%。

2018年500強(qiáng)企業(yè)不同業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)收入及占比分布

2018年500強(qiáng)企業(yè)分業(yè)態(tài)管理面積占比分布情況

（3）業(yè)務(wù)布局廣泛，亦重點(diǎn)布局加強(qiáng)城市深耕

500強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)布局廣泛，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城市的布局。500強(qiáng)企業(yè)廣東省、江蘇省物業(yè)管理面積超過(guò)10億平方米，在安徽省、浙江省、湖南省、山東省、河南省五省管理面積在5至10億平方米。

同時(shí)，500強(qiáng)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城市的深耕，在重慶、上海、長(zhǎng)沙、廣州、北京、合肥、成都等城市管理面積均超過(guò)3億平方米，其中，重慶市的管理面積最大，達(dá)到4.97億平方米，其他城市管理面積分別4.21億平方米、4.20億平方米和4.09億平方米、3.96億平方米、3.70億平方米、3.02億平方米。

此外，500強(qiáng)企業(yè)在一帶一路的政策支持下，管理項(xiàng)目向海外拓展，當(dāng)前500強(qiáng)企業(yè)在日本、馬來(lái)西亞、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰國(guó)、美國(guó)、巴布亞新幾內(nèi)亞等國(guó)家和地區(qū)均有布局。

2018年500強(qiáng)企業(yè)在重點(diǎn)城市管理面積分布

經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析

（1）營(yíng)業(yè)收入2831.76億元，企業(yè)創(chuàng)收能力強(qiáng)勁

2018年，500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入2831.76億元，占物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)總收入（7043.6億元）40.20%，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)收能力強(qiáng)勁，極大提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展能力。

500強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效核心指標(biāo)

500強(qiáng)企業(yè)的分化亦有加劇。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入1781.85億元，同比增長(zhǎng)41.92%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)依舊強(qiáng)勁。2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入比例62.92%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入比重達(dá)到25.30%，較2017年（20.90%）提升4.40個(gè)百分點(diǎn)。

2017-2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入及增速情況（億元）

（2）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為本，多種經(jīng)營(yíng)發(fā)展向好

500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收入2257.33億元，占總營(yíng)收的79.71%，為企業(yè)創(chuàng)收的主力。

500強(qiáng)企業(yè)在提供優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，也通過(guò)深入挖掘客戶的需求，為客戶提供多元化的增值服務(wù)，有效盤(pán)活基礎(chǔ)物業(yè)的存量市場(chǎng)，并為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的增長(zhǎng)空間，年內(nèi)，多種經(jīng)營(yíng)收入達(dá)574.43億元，占總營(yíng)收20.29%，具備進(jìn)一步提升的潛力。

2018年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成

◆  基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入方面

2018年，500強(qiáng)企業(yè)住宅類物業(yè)收入占基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)總收入的比重最大，達(dá)47.62%；辦公寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)收入占比22.03%；商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、其他物業(yè)和公眾場(chǎng)館物業(yè)費(fèi)收入占比分別為7.53%、5.56%、4.96%、4.92%、5.44%和1.95%。

◆  多種經(jīng)營(yíng)收入方面

2018年，500強(qiáng)企業(yè)中有256家企業(yè)開(kāi)展了社區(qū)服務(wù)，社區(qū)服務(wù)收入189.06億元，均值0.74億元，占多種經(jīng)營(yíng)收入的比重達(dá)到32.91%。

部分500強(qiáng)企業(yè)憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、手段和管理技術(shù)，輸出顧問(wèn)咨詢服務(wù)，收入達(dá)74.20億元，占多種經(jīng)營(yíng)收入的比重為12.92%。

此外，500強(qiáng)企業(yè)整合內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源，發(fā)揮自身專業(yè)領(lǐng)域和特色布局開(kāi)展其他多元化服務(wù)，其他業(yè)務(wù)收入311.18億元，占多種經(jīng)營(yíng)收入的比重為54.17%。

2018年500強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入構(gòu)成情況

（3）頭部企業(yè)盈利能力凸顯，多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)占比近三成

隨著企業(yè)管理規(guī)模快速增大，企業(yè)規(guī)模效應(yīng)得到體現(xiàn)，且智能化、自動(dòng)化管理的改善規(guī)范了企業(yè)管理流程，提升企業(yè)的營(yíng)運(yùn)效率，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力不斷提升。

2018年，500強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)總值226.22億元，平均凈利潤(rùn)4524.33萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率7.99%。從盈利結(jié)構(gòu)上看，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)為158.42億元，占總凈利潤(rùn)比重為70.03%；多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)凈利潤(rùn)67.80億元，占比29.97%。

500強(qiáng)企業(yè)盈利模式仍以基礎(chǔ)服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)為輔，但基礎(chǔ)服務(wù)以近80%的收入貢獻(xiàn)70%的凈利潤(rùn)，而多種經(jīng)營(yíng)卻以20%的營(yíng)收貢獻(xiàn)了30%的凈利潤(rùn)，且多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)盈利能力正在逐漸增強(qiáng)，且貢獻(xiàn)提升。

2018年500強(qiáng)企業(yè)盈利結(jié)構(gòu)分布

2018年500強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率

對(duì)比凈利潤(rùn)和營(yíng)收結(jié)構(gòu)，2018年，500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收入在營(yíng)業(yè)收入中占比79.71%，物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)占比70.03%；多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)在營(yíng)業(yè)收入中占比20.29%，創(chuàng)造了29.97%的凈利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)收入占比較少的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)能力更強(qiáng)。

2018年500強(qiáng)企業(yè)盈利結(jié)構(gòu)分布

（4）成本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，新技術(shù)及外包助力提升人效

■   營(yíng)業(yè)成本人力成本占比過(guò)半

2018年，500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本總值達(dá)到1452.08億元，營(yíng)業(yè)成本率51.28%。從成本構(gòu)成上看，人力成本仍是企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的主要部分。

2018年，500強(qiáng)企業(yè)人員費(fèi)用達(dá)到760.23億元，占營(yíng)業(yè)成本總值達(dá)52.35%，作為勞動(dòng)密集型的行業(yè)，超半數(shù)的成本為人力成本。

2018年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成占比分布

■   項(xiàng)目外包降低人工成本，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率提升

適度增加項(xiàng)目外包，可有效降低企業(yè)的剛性成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將技術(shù)含量低而勞動(dòng)密集的部分非核心業(yè)務(wù)尋求更專業(yè)的外包公司進(jìn)行管理。

2018年，500強(qiáng)企業(yè)中有389家企業(yè)將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，從企業(yè)外包項(xiàng)目的分布看，保潔業(yè)務(wù)項(xiàng)目外包在總外包項(xiàng)目中占比最高，占比33.07%；設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)外包占比25.92%；綠化業(yè)務(wù)和秩序維護(hù)業(yè)務(wù)分別占比22.73%和18.28%。

■   物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勢(shì)積累，人均效率不斷提高

2018年，500強(qiáng)企業(yè)人均管理面積和人均產(chǎn)出分別為5342.85平方米和12.73萬(wàn)元，企業(yè)人均管理面積和和人均產(chǎn)出逐步走高。

一方面由于物業(yè)管理項(xiàng)目的單盤(pán)大體量化，更便于物業(yè)服務(wù)的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一服務(wù)，管理半徑更廣，人均效能更高。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)信息化、智能化、自動(dòng)化和集約化的管理，企業(yè)的管理效率和運(yùn)營(yíng)效率得到有效的提升，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾乎都擁有或正在開(kāi)發(fā)自己的信息化平臺(tái)。

2018年500強(qiáng)企業(yè)人均管理面積和人均產(chǎn)出分布

人員分析

（1）直接或間接提供就業(yè)崗位超三百萬(wàn) ，行業(yè)勞動(dòng)密集度仍較高

◆  直接或間接提供就業(yè)崗位超三百萬(wàn)

2018年，500強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員總數(shù)達(dá)222.48萬(wàn)人，外包人數(shù)為88.61萬(wàn)人，直接或間接提供就業(yè)崗位超三百萬(wàn)。

500強(qiáng)企業(yè)人員分析核心指標(biāo)

◆  行業(yè)勞動(dòng)密集度仍較高

從人員崗位的分布上看，經(jīng)營(yíng)管理人員30.44萬(wàn)人，占從業(yè)人員總數(shù)的13.68%；其中企業(yè)高層管理人員占4.33%，管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）占20.81%，管理員（主管）占74.85%，500強(qiáng)企業(yè)不斷優(yōu)化人才隊(duì)伍，逐步呈現(xiàn)金字塔形，結(jié)構(gòu)合理。

操作人員192.04萬(wàn)人，占從業(yè)人員總數(shù)的86.32%；其中秩序維護(hù)人員占35.62%，數(shù)量最多；清潔工次之，占比27.76%；此外工程維修工、綠化工及其他工種分別占比12.84%、4.51%和19.26%。

2018年500強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員崗位構(gòu)成情況

（2）學(xué)歷結(jié)構(gòu)差異較大，高素質(zhì)人才有望擴(kuò)大

近幾年，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷水平有所提升。2018年，500強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員學(xué)歷構(gòu)成中，本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和接近十成，分別占比7.36%、0.24%和0.01%。

高中以下占比達(dá)到57.76%；中專生、大專生次之，占比分別19.26%、15.38%，解決了大量就業(yè)問(wèn)題。

2018年500強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員學(xué)歷構(gòu)成情況

隨著行業(yè)的發(fā)展，特別是各項(xiàng)高新技術(shù)的應(yīng)用，促使企業(yè)對(duì)人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，并強(qiáng)化自身，吸引更多的人才的入駐，促進(jìn)企業(yè)合理的人才資源配置，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（3）基礎(chǔ)服務(wù)外包人員增加，企業(yè)人員結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化

2018年，500強(qiáng)企業(yè)外包人數(shù)為88.61萬(wàn)人，占一線員工（注：一線員工=企業(yè)操作人員+外包人員數(shù)）總?cè)藬?shù)的31.57%。

2018年500強(qiáng)企業(yè)外包人員占一線人員比重

分崗位來(lái)看，保潔業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目人員投入占比最高，達(dá)到53.74%，秩序維護(hù)業(yè)務(wù)、設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)及綠化業(yè)務(wù)外包人員投入分別占比28.09%、9.11%和9.06%?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)的外包，將推動(dòng)企業(yè)人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。

2018年500強(qiáng)企業(yè)外包人員比重分布

服務(wù)質(zhì)量分析

（1）專注精益求精，企業(yè)高度重視業(yè)主滿意度調(diào)查

2018年，99.6%的500強(qiáng)企業(yè)開(kāi)展了業(yè)主滿意度調(diào)查，調(diào)研內(nèi)容主要包括客戶服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、保潔服務(wù)、維修服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、便民服務(wù)、企業(yè)品牌、文化活動(dòng)等基本服務(wù)指標(biāo)，另外也包括配餐服務(wù)、特約服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)等專業(yè)服務(wù)。

但滿意度目前沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)協(xié)會(huì)將會(huì)引導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，致力于整體服務(wù)質(zhì)量提升和標(biāo)準(zhǔn)化建立。

2018年500強(qiáng)企業(yè)業(yè)主滿意度調(diào)查情況

（2）物業(yè)費(fèi)水平各異，品質(zhì)進(jìn)階收繳率提升

2018年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均水平為3.08元/㎡·月。

此外，公眾場(chǎng)館物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、其他物業(yè)物業(yè)費(fèi)水平分別為3.73元/㎡·月、3.41元/㎡·月、2.83元/㎡·月和3.21元/㎡·月。

2018年500強(qiáng)企業(yè)各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)水平

物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視客戶的服務(wù)體驗(yàn)，深入挖掘客戶需求，企業(yè)的管理水平和服務(wù)內(nèi)容持續(xù)提升和改進(jìn)，贏得客戶信任度和依賴。高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)在提高業(yè)主滿意度的同時(shí)，亦提高了物業(yè)費(fèi)的收繳率。

2018年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為94.64%。分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅物業(yè)平均收繳率為91.22%，醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、辦公寫(xiě)字樓物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾場(chǎng)館物業(yè)和其他物業(yè)平均收繳率均超過(guò)97.00%，其中醫(yī)院物業(yè)平均收繳率最高，達(dá)到99.42%，學(xué)校物業(yè)99.25%。此外，商業(yè)物業(yè)平均收繳率為94.01%。

不同物業(yè)類型物業(yè)收繳率

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展黃金期

在人們普遍追求美好生活的大時(shí)代背景下，房地產(chǎn)黃金白銀時(shí)代累積的天量存量物業(yè)，給予了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)黃金發(fā)展的機(jī)會(huì)；而正因物業(yè)管理行業(yè)的黃金機(jī)遇，尤其上市獲得資本市場(chǎng)加持，更加快房企將優(yōu)質(zhì)資源導(dǎo)入。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)城市共生突破服務(wù)邊界邁向多業(yè)態(tài)服務(wù)、智慧科技AIOT加持于社區(qū)的智能與效率、多元化經(jīng)營(yíng)的社區(qū)增值服務(wù)持續(xù)創(chuàng)收，贏得了資本市場(chǎng)的青睞和高估值，獨(dú)立的物業(yè)品牌正強(qiáng)勢(shì)崛起。

在大時(shí)代大趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)物業(yè)行業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)，這亦是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住的黃金周期。